关于物业类采购项目专项检查情况的通报

各县市区人民政府，皖江江北新兴产业集中区、经济技术开发区、高新技术产业开发区、三山经济开发区管委会，市直各有关单位：

为进一步优化我市公共资源交易营商环境，提升市场主体获得感、满意度，针对市场主体反映问题较多的物业类项目，市公管局在工程建设招标投标领域突出问题专项整治及腐败问题专项整治期间，组织开展了物业类项目专项检查。现将检查情况通报如下：

一、检查基本情况

2022年7月1日至2023年6月30日进场交易的物业项目共计117个。其中公开招标项目85个占比73%，竞争性磋商项目27个占比23%，单一来源采购项目4个占比3%，竞争性谈判项目1个占比1%；流标项目22个流标率19%，其中开标流标项目18个，评标流标4个。

我局对单一来源采购以外方式交易成功的91个项目进行初步分析后，发现中标率较高的供应商分别为：安徽鸠兹物业服务有限公司投标44次中标16次中标率36%、北京章宝物业管理有限公司投标42次中标11次中标率26%、芜湖扬帆物业管理有限公司投标34次中标8次中标率23%、安徽省鹏徽市场管理服务集团有限公司投标38次中标6次中标率16%、万豪城市管理有限公司41次中标5次中标率12%。

根据初步筛查情况，调取了其中41个项目（包含安徽鸠兹物业服务有限公司与北京章宝物业管理有限公司中标的全量项目）开评标资料进行了重点审查，抽查比例为45%。

二、检查发现的问题

1.投标企业涉嫌陪标。部分投标人商务标得分较低（甚至只有报价得分），技术标得分不高，疑似存在陪标嫌疑。（1）在鸠兹物业公司中标的3个项目中，芜湖利民物业、芜湖盛永物业均参与投标，但商务标仅有报价得分。（2）在北京章宝公司中标的5个项目中，成都金房参与5次投标，其中4次商务标仅有管理体系和报价得分；芜湖市宏鹏参与4次投标，其中3次商务标仅有报价得分，整体商务部分得分均较低。（3）芜湖建桥保安服务有限公司“三山经济开发区三山街道三华新城片区物业服务”与“三山经济开发区三山街道莲花新城小区物业服务”2个项目采购时间相近，评标办法高度相似，芜湖鸠兹均参加投标，在“三山经济开发区三山街道莲花新城小区物业服务”项目商务得分37.85分（报价8.85分，荣誉奖项6分，业绩6分，项目负责人4分，保安人员5分，客服人员3分，工程维护人员5分），但在“三山经济开发区三山街道三华新城片区物业服务”项目商务得分仅25分（报价10分，荣誉奖项6分，业绩9分），其在项目负责人、保安人员、客服人员、工程维护人员方面均未得分。

2.专家打分左右评标结果。物业项目技术标分值占比较大，专家自由裁量权随之过大，存在部分评审专家对个别投标人技术标打分畸高畸低情况，且部分项目技术标分值高低决定了评标结果，此类专家多为业主评委或物业公司评委。尤其物业专家张国铭（宣城市民生物业公司）在北京章宝公司中标的2个项目中给予北京章宝公司技术标最高分，与最低分分差较大（最低分的投标文件与其他评委打分差异较大）。

3.业主招标文件设置存在倾向性。要求项目经理一人多证的项目较多，指向性较为明显。尤其安徽省通信产业服务有限公司中标的2个项目，招标人要求项目经理45周岁以下，具备大专以上学历，同时持有物业管理人员从业资格证书、高压电工操作证书、电梯安全管理（A4）证书、中央空调系统维护操作员、保安员证书、中级及以上消防设施操作员证书、智能楼宇管理员证书等6-7种证书。

4.中标价接近预算价。检查发现物业项目报价分占比普遍较小，中标折扣率普遍较高，中标折扣率在99折以上项目占比33%，95至99折之间项目占比31%，90至95折之间项目占比19%，低于90折项目占比17%。

三、下一步工作要求

1.各级行业主管部门应以问题为导向，强化物业企业管理，加大物业类项目监管力度，进一步优化物业采购文件范本，常态化开展标后履约检查，强化履约现场和招标投标市场“两场联动”，维护招标投标结果严肃性，引导企业强化自律意识，维护公平竞争市场秩序。

2.各级主管部门应压实采购人主体责任，要求采购人科学合理设置采购需求，不得设定与采购项目实际需要不相适应的条件，指向特定供应商。严格开展履约验收，对履约不力的供应商提出整改建议，督促其落实到位。建议将人员工资采用固定价格方式，不纳入竞争范围，将合理的物业管理企业管理费等设为竞争因素，以适应采购实际的需要。

3.各级公共资源交易行政主管部门加大对物业类项目（包括安保、道路保洁项目等）招标采购文件监测力度，提高监测比例，规范加分项的设置。大力实施物业类项目远程异地评标，公开专家打分结果，接受社会监督。

                                               芜湖市公共资源交易监督管理局    

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